Küche für Vermieter

Küche für Vermieter: Möblierungszuschlag und Abschreibung

Eine vermietete Einbauküche wird über zehn Jahre abgeschrieben — das entschied der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 3. August 2016 (Az. IX R 14/15), bestätigt durch das BMF-Schreiben vom 16. Mai 2017. Der Möblierungszuschlag darf nach den Berliner Leitlinien zwei Prozent des Zeitwerts monatlich betragen. 1kuechen.de fasst die belegte Rechtslage zusammen — als Recherche, nicht als Steuerberatung.

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Das Wichtigste in Kürze

Eine Einbauküche wird über zehn Jahre abgeschrieben — Grundlage ist das BFH-Urteil vom 3. August 2016 (Az. IX R 14/15), bestätigt durch das BMF-Schreiben vom 16. Mai 2017.
In der amtlichen AfA-Tabelle existiert keine Position „Einbauküche“; die Zehn-Jahres-Regel folgt allein aus dem BFH-Urteil und dem BMF-Schreiben.
Der Möblierungszuschlag beträgt nach den Berliner Leitlinien zwei Prozent des Zeitwerts monatlich.
Rechenbeispiel: Eine 5.000-Euro-Küche ergibt 100 Euro Zuschlag pro Monat und amortisiert sich in gut vier Jahren.
Bei steuerfreier Wohnraumvermietung ist die Vorsteuer nicht abziehbar (§ 4 Nr. 12 UStG); ein Kleinvermieter ist umsatzsteuerlich Verbraucher.

Zuletzt aktualisiert: 10. August 2026 · Redaktionell geprüft von der Fachredaktion 1kuechen.de

Diese Darstellung ist eine Recherche, keine Steuerberatung.

Abschreibung über zehn Jahre

Eine vermietete Einbauküche schreiben Vermieter über zehn Jahre gleichmäßig ab — so entschied der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 3. August 2016 (Az. IX R 14/15), bestätigt durch das BMF-Schreiben vom 16. Mai 2017. Die Küche gilt dabei als ein einheitliches Wirtschaftsgut, dessen Anschaffungskosten Jahr für Jahr zu einem Zehntel als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind.

Vor diesem Urteil wurden Spüle und Herd oft als unselbständige Gebäudebestandteile behandelt und der Rest sofort abgezogen. Der Bundesfinanzhof ordnete die Einbauküche stattdessen als eigenes Wirtschaftsgut ein. Damit ist die Zehn-Jahres-Verteilung heute der Regelfall für neu angeschaffte Küchen in Mietwohnungen.

Warum die Einbauküche nicht in der AfA-Tabelle steht

In der amtlichen AfA-Tabelle für allgemein verwendbare Anlagegüter existiert keine Position „Einbauküche“ — die zehnjährige Nutzungsdauer ergibt sich ausschließlich aus dem BFH-Urteil vom 3. August 2016 (Az. IX R 14/15) und dem bestätigenden BMF-Schreiben vom 16. Mai 2017. Wer eine Küche „laut AfA-Tabelle“ über zehn Jahre abschreibt, beruft sich auf eine Quelle, die diese Position gar nicht enthält.

Diese Verwechslung ist weit verbreitet, weil die Zehn-Jahres-Zahl intuitiv wie ein AfA-Tabellenwert wirkt. Tatsächlich ist sie das Ergebnis höchstrichterlicher Rechtsprechung. Für die korrekte Begründung in der Steuererklärung zitieren Vermieter deshalb das BFH-Aktenzeichen IX R 14/15 und das BMF-Schreiben vom 16. Mai 2017 — nicht eine AfA-Tabelle.

„Eine Einbauküche mit ihren Elementen ist ein eigenständiges und einheitliches Wirtschaftsgut mit einer Nutzungsdauer von zehn Jahren.“
— Sinngemäß nach BFH-Urteil vom 3. August 2016, Az. IX R 14/15, und BMF-Schreiben vom 16. Mai 2017

Möblierungszuschlag und Amortisation berechnen

Der Möblierungszuschlag beträgt nach den Berliner Leitlinien zwei Prozent des Zeitwerts der Einbauküche monatlich. Bei einer 5.000-Euro-Küche ergibt das 100 Euro pro Monat und eine rechnerische Amortisation in gut vier Jahren. Geben Sie den Kaufpreis ein — das Ergebnis erscheint sofort, ohne dass Sie zuvor Daten hinterlassen.

Ihre Angabe

Kaufpreis der Einbauküche: 5.000 €

oder Betrag eingeben (Euro)

Ergebnis

Möblierungszuschlag (2 % vom Zeitwert, monatlich): 100 € / Monat
Rechnerische Amortisation: 4,2 Jahre; entspricht rund 50 Monaten

Vereinfachte Darstellung: Der Kaufpreis wird als Startzeitwert angesetzt. Der Zeitwert einer Einbauküche sinkt über die Nutzungsdauer, deshalb fällt der zulässige Möblierungszuschlag im Zeitverlauf. Grundlage der 2-Prozent-Regel sind die Berliner Leitlinien; die Nutzungsdauer folgt dem BFH-Urteil vom 3. August 2016 (Az. IX R 14/15).

Diese Darstellung ist eine Recherche, keine Steuerberatung. Für die verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich an eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.

Vorsteuer bei Vermietung und im Gewerbe

Bei steuerfreier Wohnraumvermietung ist die Vorsteuer aus dem Küchenkauf nicht abziehbar, weil die Wohnraumvermietung nach § 4 Nummer 12 Umsatzsteuergesetz umsatzsteuerfrei ist. Der private Vermieter zahlt die 19 Prozent Umsatzsteuer damit als endgültige Anschaffungskosten und schreibt den Bruttobetrag über zehn Jahre ab.

Anders im Gewerbe: Wer umsatzsteuerpflichtige Umsätze erzielt, zieht die im Küchenpreis enthaltene Vorsteuer voll ab. Weil ein Kleinvermieter umsatzsteuerlich Verbraucher ist, weist 1kuechen.de private Vermieter nur mit Bruttopreisen inklusive Umsatzsteuer aus — nicht mit Nettopreisen.

Keine Aufteilung in geringwertige Wirtschaftsgüter

Eine als Einheit gekaufte Einbauküche lässt sich nicht in einzelne geringwertige Wirtschaftsgüter zerlegen, um sie sofort abzuziehen — eine solche künstliche Aufteilung wird nach § 42 der Abgabenordnung als Gestaltungsmissbrauch nicht anerkannt. Die Küche bleibt ein Wirtschaftsgut mit einer Nutzungsdauer von zehn Jahren (BFH, Az. IX R 14/15).

Für Vermieter bedeutet das: Ein einzelner Rechnungsposten je Schrank oder Gerät ändert nichts an der einheitlichen Behandlung, wenn die Küche als Ganzes bestellt und eingebaut wurde. Einzeln und unabhängig beschaffte Geräte sind davon zu unterscheiden.

Rechenbeispiel im Überblick

Das Beispiel einer 5.000-Euro-Küche zeigt, wie Möblierungszuschlag und Amortisation zusammenhängen. Der Zuschlag von 100 Euro pro Monat holt die Anschaffungskosten in gut vier Jahren wieder herein; parallel läuft die Abschreibung über zehn Jahre.

Rechenbeispiel für eine Einbauküche im Mietobjekt: Kaufpreis, Zuschlag, Amortisation und Abschreibung
Kennzahl	Wert	Grundlage
Kaufpreis (Beispiel)	5.000 €	Beispielwert
Möblierungszuschlag	100 € / Monat	2 % des Zeitwerts, Berliner Leitlinien
Amortisation	gut vier Jahre	Kaufpreis geteilt durch Monatszuschlag
Abschreibungsdauer	10 Jahre	BFH IX R 14/15, BMF 16.05.2017

Diese Darstellung ist eine Recherche, keine Steuerberatung. Der zulässige Zuschlag sinkt mit dem Zeitwert der Küche.

Häufige Fragen zu Küche, Abschreibung und Möblierungszuschlag

Antworten zu Abschreibungsdauer, AfA-Tabelle, Möblierungszuschlag, Vorsteuer und geringwertigen Wirtschaftsgütern — als Recherche, nicht als Steuerberatung.

Über wie viele Jahre wird eine Einbauküche abgeschrieben?

Eine Einbauküche wird über zehn Jahre als einheitliches Wirtschaftsgut abgeschrieben. Das entschied der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 3. August 2016 (Az. IX R 14/15), bestätigt durch das BMF-Schreiben vom 16. Mai 2017. Vermieter setzen die Anschaffungskosten damit über zehn Jahre gleichmäßig als Werbungskosten an, statt sie sofort abzuziehen.

Steht die Einbauküche in der AfA-Tabelle?

Nein, in der amtlichen AfA-Tabelle für allgemein verwendbare Anlagegüter existiert keine Position „Einbauküche“. Die zehnjährige Abschreibung ergibt sich nicht aus einer AfA-Tabelle, sondern aus dem BFH-Urteil vom 3. August 2016 (Az. IX R 14/15) und dem BMF-Schreiben vom 16. Mai 2017. Wer sich auf eine AfA-Tabelle beruft, zitiert eine verbreitete Fehlinformation.

Wie hoch darf der Möblierungszuschlag sein?

Der Möblierungszuschlag darf nach den Berliner Leitlinien zwei Prozent des Zeitwerts der Einbauküche monatlich betragen, gerechnet auf eine Nutzungsdauer von zehn Jahren. Bei einer Küche mit einem Zeitwert von 5.000 Euro sind das 100 Euro pro Monat. Weil der Zeitwert über die Jahre sinkt, verringert sich auch der zulässige Zuschlag entsprechend.

Kann ich die Küche als geringwertiges Wirtschaftsgut absetzen?

Nein, eine als Einheit erworbene Einbauküche lässt sich nicht künstlich in geringwertige Wirtschaftsgüter zerlegen, um sie sofort abzuziehen. Eine solche Aufteilung wird als Gestaltungsmissbrauch nach § 42 der Abgabenordnung nicht anerkannt. Die Küche gilt als ein Wirtschaftsgut und wird über zehn Jahre abgeschrieben (BFH, Az. IX R 14/15).

Ist die Vorsteuer bei einer Mietwohnung abziehbar?

Bei steuerfreier Wohnraumvermietung ist die Vorsteuer aus dem Küchenkauf nicht abziehbar, weil die Vermietung nach § 4 Nummer 12 Umsatzsteuergesetz umsatzsteuerfrei ist. Ein voller Vorsteuerabzug besteht nur im Gewerbe, etwa bei umsatzsteuerpflichtiger gewerblicher Nutzung. Ein privater Wohnraumvermieter zahlt die 19 Prozent Umsatzsteuer damit als Endkosten.

Was ist der Möblierungszuschlag überhaupt?

Der Möblierungszuschlag ist der Anteil der Miete, der auf die vom Vermieter gestellte Einbauküche entfällt. Nach den Berliner Leitlinien beträgt er zwei Prozent des Zeitwerts monatlich. Bei einer 5.000-Euro-Küche sind das 100 Euro pro Monat, die zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete für den unmöblierten Wohnraum verlangt werden dürfen.

Nach wie vielen Jahren hat sich eine vermietete Küche amortisiert?

Eine über den Möblierungszuschlag vermietete Küche amortisiert sich rechnerisch in gut vier Jahren. Bei einer 5.000-Euro-Küche und 100 Euro Zuschlag pro Monat sind nach 50 Monaten die Anschaffungskosten wieder eingespielt. Anschließend läuft der Zuschlag als zusätzliche Einnahme, solange die Küche im Zeitwert steht und vermietet wird.

Muss der Möblierungszuschlag im Mietvertrag ausgewiesen werden?

Der Möblierungszuschlag sollte im Mietvertrag getrennt von der Nettokaltmiete ausgewiesen werden, damit die Zuordnung zur Einbauküche nachvollziehbar bleibt. Die Berliner Leitlinien setzen den Rahmen mit zwei Prozent des Zeitwerts monatlich. Eine transparente Aufteilung erleichtert später auch die Anpassung des Zuschlags an den gesunkenen Zeitwert der Küche.

Kann ich die Küche sofort in voller Höhe abschreiben?

Nein, eine Einbauküche als Ganzes lässt sich nicht sofort in voller Höhe abschreiben, weil sie ein einheitliches Wirtschaftsgut mit einer Nutzungsdauer von zehn Jahren ist. Das folgt aus dem BFH-Urteil vom 3. August 2016 (Az. IX R 14/15). Die Anschaffungskosten werden gleichmäßig auf zehn Jahre verteilt als Werbungskosten geltend gemacht.

Gilt die Abschreibung auch für einzelne Elektrogeräte?

Einzeln und getrennt angeschaffte Elektrogeräte können als eigenständige Wirtschaftsgüter kürzer abgeschrieben oder bei geringem Wert sofort abgezogen werden. Wird die Küche jedoch als Einheit mit eingebauten Geräten gekauft, gilt sie als ein Wirtschaftsgut mit zehn Jahren Nutzungsdauer. Eine künstliche Aufteilung erkennt das Finanzamt nach § 42 der Abgabenordnung nicht an.

Ist ein Kleinvermieter umsatzsteuerlich Verbraucher?

Ein Kleinvermieter, der Wohnraum umsatzsteuerfrei vermietet, tritt beim Küchenkauf als Verbraucher auf und zahlt die Bruttopreise inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer. Ein Vorsteuerabzug besteht nicht, weil die Wohnraumvermietung nach § 4 Nummer 12 Umsatzsteuergesetz steuerfrei ist. Bei 1kuechen.de erhalten private Vermieter deshalb ausschließlich Bruttopreise ausgewiesen.

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